商业地产租赁纠纷诉讼主要类型

一、无权出租之诉
商业地产出租需要经过所有出租人一致同意才可以,部分共有人擅自签订的租赁合同或者未经产权人授权而签订的租赁合同可能会因为无法履行而引发法律纠纷。因此作为承租人在签订租赁合同时务必取得全体出租人的同意,受托出租的必须要有书面的委托书。
二、违章建筑而导致的合同效力之诉。
被出租的房屋必须有明确的产权登记,或者即便没有的话也应该有合法的规划和建造手续。没有任何手续私自建造的房屋大量存在,一旦因此引发纠纷直接导致合同无效,合同无效的,任何一方依据合同主张权利都可能面临败诉风险。
三、商业地产房屋交付不合约定之诉
     1、交付时间不合约定。晚交房可能会造成承租人的经营损失。对此情况买卖双方必须在合同中明确具体交房日期,模糊约定比如说单纯约定“开业日”交房等,这些对于承租人尤为不利。
     2、交付房屋装修和设备不合符约定。此种情况一般都是针对由出租人按照承租人的要求进行装修和采购后将房屋出租给承租人的情况。从出租人的角度上来讲如果纯粹是按照承租人的要求采购的,那么必须保留相应证据,一旦租赁合同未能如愿履行,那么对此如何赔偿应该有所约定;从承租人的角度上来讲,对于特别看重的装修风格和设备一定要着重约定,
     3、交付房屋面积不符合约定。特别是交付的房屋面积小于约定的面积的时候是否可以影响少付租金还是要按照原来的标准支付租金也是容易产生纠纷的地方。
四、房屋的修缮与维护的责任之诉
1、房屋的修缮与维护的责任如果没有特别约定应该有出租人负责,如果房屋在使用过程中出现房屋质量问题影响到承租人正常使用的,出租人要承担相应的法律责任。
2、房屋设备的维护责任。特别是商场的电梯和空调,直接影响店铺的经营,上述情况对于承租人非常重要,在签订租赁合同过程中应该要仔细约定。
五、租期之诉(起算与截止日)
1、租期何时起算引发争议。首先合同中对于租期的起算要有明确的约定,约定不明的,比如说约定“起租日”或者“开业日”等这类约定都无法直接定位为哪一天,一旦发生纠纷很难核实;其次即便约定的非常明确,但由于各种原因早于或者晚于约定日期起租的情况也比较多,一旦出现此种情况理应通过补充协议予以明确。
2、租赁期限的截止引发的争议。如果合同期限是确定的比如一年或者两年,但是如果起租日约定不明直接导致合同截止日约定不明;也有可能双方协商一致解除合同,但是双方办理交接手续的时候没有书面证据,将来在租金结算上也会引发纠纷。
六、租金之诉
1、租金金额引发的争议。确定金额的租金争议不大,但是如果租金的约定采取的是固定租金加浮动租金的计算方式的话,浮动租金如何计算将成为争议的焦点问题。
2、租金的支付时间引发的争议。是先租后付还是先付后租,从法律上来讲都是可以的,当然惯常的标准是先付后租的情况比较多,但为避免纠纷,租金的支付时间理应予以明确。
3、拖欠租金。拖欠多长时间的租金可以解除合同首先要看合同约定,如果没有约定的,一般超过6个月才可以要求解约。
七、转租之诉
转租必须经过出租人的同意,这是法律的规定,未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
八、未按约定用途使用租赁房屋之诉。
未明确约定的情况下承租人改变租赁用途的,出租人是无权解除租赁合同的,如果出租人要求承租人承租房屋经营必须符合约定的业态形式,那么必须在合同中进行明确约定。
九、装修损失之诉
1、未按照合同约定装修。某些商业地产为了追求整体的效果需要承租人按照统一的格式装修,那么在此情况下必须将这一情况在合同中约定清楚,并且约定好相应的违约责任。
2、擅自改变房屋结构。按照法律规定承租人装修擅自改变房屋结构的,出租人有权要求承租人恢复原状赔偿损失,造成房屋损坏的可以请求解除合同。
 3、合同无效、终止或者解除后装修如何处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确规定,可以参照适用。
十、无法办妥营业执照之诉
无法办妥营业执照或者经营许可证照的原因很多,有的是因为房屋性质,有的是因为房屋结构,有的是因为原有租户的证照尚未迁出等原因,无论哪种情况都会严重影响承租人的生产和经营,如果经过合理催告仍然未能办妥导致无法实现合同目的的,承租人有权要求解除合同赔偿损失。
十一、承租户同业竞争之诉
   很多承租人会在租赁房屋时要求出租人在该承租房屋所在整幢楼宇内不得出现与其相同行业或者相同品牌的经营或者代理,否则会严重影响承租人的经营效益,针对此种情况承租人需要在合同中明确约定,否则自身权利很难保障。
十二、广告宣传之诉
承租人在租赁商铺过程中往往看中商铺的地理位置以及出租人对于其品牌的宣传和推广,签订租赁合同时任何对于承租人广告宣传和品牌推广的广告和招牌设置时间和位置甚至设置方式都应该在合同中予以明确,这主要是对承租人权利的保护。
十三、水电煤物业费用结算之诉
水电煤物业费空调费的结算一般是承租人实际支付,但是实践中有的是由承租人直接支付给供电公司、自来水厂以及物业公司,但是也有的是承租人直接支付给出租人,出租人再支付给相应公司。前一种情况与出租人没有太大关系,承租人不付的自行承担责任;后一种情况如果承租人不及时交给出租人,那么最终承担责任的可能是出租人,甚至即便长期拖欠,出租人也不能擅自断水断电,这对于出租人而言非常不利,因此如果选择后者,必须通过合同约定的方式保护自己合法权利。
十四、权利负担之诉
     商业地产出租有时会伴随着抵押、查封等权利限制措施,这些措施有可能会影响到租赁合同的继续履行,有些租赁可以对抗上述权利限制,有些租赁则不能对抗上述权利限制,因此承租人在租赁房屋过程中需要先对于租赁房屋的权属状况进行核查。
十五、租赁与征收补偿之诉
     当租赁的房屋遭遇动迁,出租人要求承租人搬迁,承租人要求出租人支付动迁补偿,双方可能会引发纠纷和矛盾。
十六、优先购买权之诉
     承租人享有优先购买权,但是优先购买权的行使有诸多限制和条件,承租人在行优先限购买权时要严格按照法律规定的程序提出。
十七、免租期之诉
     商业地产租赁约定免租期是一个惯例,合同正常履行的情况下,免租期不易产生纠纷,但是如果合同未能顺利履行特别是在免租期内解除合同的,出租人是否可以要求承租人支付免租期内的租金经常引发纠纷,司法实践中区别不同情况判决也不尽相同,但如果双方在合同中对此有明确约定的,法院都会支持。
十八、保证金之诉
司法实践中很少因为未支付保证金而判决解除合同的,但是可以判决承租人履行支付义务;当然合同结束后承租人要求返还保证金,而出租人要求冲抵相应费用而导致双方在保证金数额上出现分歧的也比比皆是。
十九、房屋返还之诉
不管是合同终止、解除还是无效都会涉及到租赁物的返还。承租人拒绝返还房屋的,出租人可以提起诉讼,申请法院强制执行;也可以自行收回,但对于自行收回首先是要有合同的明确约定,其次对于承租人遗留在房屋内的财产要逐一清点造册并妥善保管,而且最好还要有公证人员公证或者居委会见证,以避免新的纠纷的产生。

上海房产律师法律咨询网原创文章。发布者:焦春伟律师。如若转载,请注明出处:http://www.shfdhelp.com/2080.html

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