租赁期限至动拆迁止合同性质的认定及审理路径研究

卢薇薇 余 艺 孙幸冬

【提要】审理租赁合同纠纷中,常会遇到双方约定租赁期至动拆迁止的情况。对该类合同约定的性质认定,应当依据合同签订时的不同情况加以区别,并选择相应的纠纷审理路径。

【案 情】

上诉人(原审原告):姜某

被上诉人(原审被告):杨某

2005年8月15日,姜某与杨某签订《租房合同》,约定将系争房屋租借给杨某使用,每月租金500元,每半年付款。关于使用期限,双方约定:甲方在无特殊情况下,长期租借给乙方。合同签订后,姜某将系争房屋出租给杨某使用,杨某按期付租金。2013年11月,姜某向杨某提出因合同中约定的特殊情况已经产生,要求解除租赁合同。对此,杨某不予同意,后双方多次协商未果遂涉诉。

【审 判】

原审法院审理后认为:姜某与杨某签订的《租房合同》合法、有效,双方均应按约履行。该合同明确使用期限为姜某一方在无特殊情况下,长期租借给杨某使用,现姜某以合同中约定的特殊情况已经发生为由,要求解除租赁合同、杨某搬离系争房屋。首先,杨某自2005年8月租赁使用系争房屋后并无违约行为;其次,姜某自述直至2013年11月,姜某都未以合同约定的特殊情况发生为由主张解除租赁合同,而是收取了杨某的房租,期间房租金额两次调高,姜某都予以接收并继续出租系争房屋;第三,目前双方当事人的居住情况与合同签订时并无重大变化。故现姜某提出的特殊情况并未实际发生,姜某现在以此为由要求解除租赁合同,于法无据,难以支持。据此,原审法院判决驳回姜某要求解除租赁合同的请求。

一审判决后,姜某不服原审判决,提起上诉,认为:双方租赁合同中约定的租赁期限显属不明,应属于不定期租赁合同,双方均可依法随时解除。杨某辩称:双方约定的租赁期限实际上是到拆迁时止,属于定期租赁,长期租借的意思就是到动拆迁时止。故不同意姜某的上诉请求。

二审法院审理后认为:姜某与杨某于2005年8月15日签订的《租房合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。该《租房合同》合同中对所谓的“特殊情况”并无明确约定。杨某称“特殊情况”即为房屋动拆迁的主张,缺乏充分的依据,法院难以采纳。因此,可以认为双方租房合同对租赁期限的约定并不明确,根据合同法的相关规定,对于租赁期限约定不明确的,视为不定期租赁,双方均可随时解除合同。姜某于2013年12月27日向杨某发送要求解除租房合同的律师函,杨某于2013年12月28日收悉,故双方租房合同应于2013年12月28日解除。合同解除后,姜某有权要求杨某搬离系争房屋,并将房屋交还姜某。综上,二审撤销原审判决,改判双方租赁合同解除,杨某返还租赁房屋。

【评 析】

当前,因租赁合同中约定租期至动拆迁止而产生的纠纷并不少见,随着城市建设和旧区改造工作的进一步加快,人民法院将可能越来越多的面对该类诉讼。目前审判实践中对于该类合同的性质认定较为模糊,很容易造成裁判不一的现象。为此,笔者结合上述案例,从法理上就约定租赁期至动拆迁止的房屋租赁合同作出性质认定和特点解析,针对不同情况探索相对应的纠纷审理思路,以期为司法实践提供参考。

一、房屋租赁合同的概念及特征

(一)房屋租赁合同的概念

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同,即出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。1

房屋租赁合同是租赁合同的一种类型。从标的物的角度看,租赁合同可以分为动产租赁和不动产租赁,房屋租赁合同属于不动产租赁。应当注意的是,不动产租赁主要是指房屋租赁,但依据我国的法律规定,土地使用权也可以出租,以土地使用权作为租赁标的物的,视为不动产租赁。2

(二)房屋租赁合同的法律特征

房屋租赁合同具有租赁合同的一般特征。同时,房屋租赁合同也具有区别于其他租赁合同的一些显著特征。

一是房屋租赁合同具有特别保护承租人的制度。合同法通过规定买卖不破租赁制度和优先购买制度为房屋租赁合同的承租人提供特别保护。买卖不破租赁是租赁权物权化的表现,即通过赋予不动产租赁一定的物权效力,保护和稳定承租人的承租权。承租人的优先购买权则强调出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务和承租人在同等条件下优先购买的权利。房屋租赁合同的这一特征体现了法律平衡当事人利益、稳定经济生活的价值取向。

二是房屋租赁合同的登记备案制度。与动产租赁相比,房屋租赁合同的当事人除签订合同外,还应当向房地产管理部门履行登记备案手续。登记备案制度对于规范房屋租赁市场,保护当事人的合同权利都有积极意义。比如在出租人出卖房屋的情况下,如果当事人未履行登记备案手续,则承租人不能以优先购买权对抗已取得房屋所有权的第三人。

三是房屋租赁合同存续期间的长期性和继续性。与动产租赁合同相比,房屋租赁合同存续期间一般较长,当事人之间的合同关系相对稳定。房屋租赁合同的这一特征反映了当事人在一定时期内稳定自己的居住、生活和经营活动的合同意图。当然,房屋租赁合同的存续期间不能违反法律的禁止性规定,我国《合同法》第214条规定:租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二、约定租赁期限至动拆迁止的合同的性质认定及区分标准

租赁期限约定至动迁止的合同,往往指的是在合同中当事各方特别约定将动拆迁作为合同解除条件的租赁合同。对于该类合同,应当特别注意合同性质的认定以及不同特点的归纳。

(一)该类合同是附条件还是附期限的租赁合同

附条件法律行为,是指行为人以将来客观上不确定事实的成就与否作为法律行为的附款,决定其表意行为效力的发生或者消灭的法律行为。附条件法律行为的最重要的特征是形成一种状态,在这种状态下,作为条件的情况是否出现,法律后果是否有效(附延缓条件),或者法律行为的效果是否终止(附解除条件),在客观上处于不确定状态。只要这种客观上不确定的状态存在,那么,这种法律行为的效力就处于不确定状态。3

附期限法律行为,是指当事人以将来确定要发生的事实——期限,作为决定法律行为效力发生或者消灭的依据。4

附条件法律行为与附期限法律行为最大的不同在于,期限是确定要到来的事实,而条件的成就与否是不确定的。将来的事实是必然的还是或然的,是附期限还是附条件法律行为的最本质区别。就动拆迁来说,是否动拆迁,何时动拆迁,如何动拆迁等各项问题都存在极大的不确定性,动拆迁也并不是必然发生的事实,故就该合同的性质符合附条件法律行为的特征,应认定为附解除条件的租赁合同。

(二)该类合同的租赁期限应当如何区分认定

合同的期限是指合同当事人在协商订立合同过程中约定的,用来界定合同当事人是否按时履行合同义务或者延迟履行合同义务的客观标准,是双方履行合同的时间界限。我国《合同法》第232条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从该条文中可以看出,因为租赁合同的特殊性,针对不定期租赁合同法律上赋予了合同当事人可以享有任意解除权,立法者的本意是着重保护租赁期限明确的租赁合同,希望合同双方能够订立租赁期限明确的租赁合同。

附条件的租赁合同的外延不同于不定期租赁合同。针对租赁期限至动拆迁为止的租赁合同,如何确定其履行期限,目前有两种意见。一种观点认为动拆迁是一种不确定的事实状态,以动拆迁作为合同解除的时间节点无法准确确定合同的履行期限,故应当将该类合同认定为租赁期限不明的合同;另一种观点认为,该类租赁合同不应简单认定为租赁期限不明的合同,而应当视签订合同当时的具体情况而定。

笔者认为如何确定该类租赁合同的期限,应当分两种情况区别对待。首先,对于租赁合同签订时,该地块并无动拆迁实质进展的,应当认定为租赁期限不明的合同。由于动拆迁往往涉及市政工程,具体的规划和操作具有极大的不确定性。特别是动不动迁、何时动迁、如何动迁等事项都是当事人在签订合同时难以预料和猜测的,故针对该类合同应当认定为租赁期限不明的合同。其次,对于租赁合同签订时,该地块已有动拆迁实质进展的,不应认定为租赁期限不明的合同。动拆迁已有实质进展,往往指的是征收公告的发布、征询意见的开展等事项,由于动拆迁系政府行政行为,征收公告的发布也表示动拆迁已进入具体的操作阶段,当事方在签订租赁合同时对动迁事项已有一定预期,动拆迁也已不仅仅是空中楼阁。因此,对于该类合同也应当结合实际情况进行认定,不应认定为租赁期限不明的合同。

三、审理该类租赁合同案件的思路及路径选择

在审判实践中,当事人向法院请求解除该类合同的时候,笔者认为审理的关键在于确定租赁合同的性质,以及对于合同租赁期限的认定。对此,应当就合同签订时的具体情况区别对待,以达到司法裁判公平公正,保护合同当事方的目的。

(一)合同签订时,并无实质性动迁事项发生,当事人请求解除租赁合同的,应予支持。

本案《租房合同》中关于租赁期限的约定为“甲方在无特殊情况下长期租借给乙方”,关于特殊情况的指向双方存在争议,但即使特殊情况指的是拆迁,也应视合同签订时的具体情况分别处理。如合同当事方约定动拆迁为租赁终止时间,且签订合同时并无实质性拆迁事项发生,拆迁何时发生、是否能发生都是合同当事人不能确定的,即拆迁是民事法律行为的条件,而不是协议终止期限,当事方约定的租赁期限仅明确了租赁起始日,未明确租赁的终止日,应视为租期约定不明,按照我国合同法第61条的规定,如果双方当事人不能就租赁期限达成一致意见,亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限,故该租赁应视为不定期租赁,合同当事方都有随时解除合同的权利,当事方向人民法院请求解除该类合同的,人民法院应当予以支持。

(二)合同签订时,已有实质性动迁事项发生,当事人请求解除租赁合同的,不予支持。

合同当事方在签订租赁合同时,约定将动拆迁作为合同解除条件的,如合同签订时确有实质性动拆迁事项发生的,足以使当事人认为动拆迁是可以期待的在一定时期内发生的事项,针对该类合同,不应简单的将租赁期限认定为约定不明。笔者认为,租赁期限明确与否,直接关系到租赁合同的稳定性,也关系到当事人是否可以直接行使合同解除权。如何认定实质性动拆迁事项,笔者认为可以将发布征收公告、征询征收意见等作为实质性动迁事项,公告的发布往往表示动拆迁进入预备操作阶段,当事方对于动拆迁的开始已具有一定的期待可能性,在此情况下签订租赁合同,租赁期限并非完全不可认定,不应简单认定为租赁期限不明,对于当事人请求以租赁期限不明要求解除租赁合同的不予支持。

【附 录】

作 者:卢薇薇,上海市第二中级人民法院民二庭审判长

余 艺,上海市第二中级人民法院民二庭审判员

孙幸冬,上海市第二中级人民法院民二庭法官助理

一审案号:(2014)杨民四(民)初字第280号

二审案号:(2014)沪二中民二(民)终字第819号

二审合议庭成员:卢薇薇(审判长)、余艺(承办法官)、邬海蓉

注释:

[1] 郭明瑞、王轶:《合同法新论》,中国政法大学出版社,2007年版,第123页。

[2] 郭明瑞、王轶:《合同法新论》,中国政法大学出版社,2007年版,第97-98页。

[3] 【德】卡尔.拉伦茨:《德国民法通论》(下册),北京大学出版社,第483页。

[4] 郑云瑞:《民法总论》,北京大学出版社,2007年版,第268页。

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