法官帮您分析租赁纠纷如何处理

涉房地产案件的各种案由中,租赁合同纠纷的案件数量仅次于房屋买卖合同纠纷,是房产庭审理的主要案件类型之一。根据租赁物的不同,租赁合同纠纷还可以进一步细分为土地租赁合同纠纷、房屋租赁合同纠纷;标的物小到可以是一间几十平米的住宅,大到可以是一片广袤农田、一幢商业广场;标的额小到几十元,大至亿万元。但即使是标的物最简单、标的额最小的租赁合同纠纷,由于合同约定及履行中涉及的细节诸多,所以法院需要查明的内容也相当庞杂,租赁合同纠纷的审理具有较高的专业性。本文根据租赁合同纠纷的特点,着重指出各个审理阶段需要注意的问题。

1、立案及庭前准备阶段1

审查管辖

根据民事诉讼法及相关司法解释,房屋租赁合同纠纷属于适用专属管辖的不动产纠纷,由不动产所在地人民法院管辖。由于我国对土地及房屋等实行登记制,所以判断不动产所在地通常并不复杂:凡经有关政府部门登记的,不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;未经登记的,以实际所在地为不动产所在地。

需要注意的是,因房屋租赁合同纠纷为专属管辖,因此排除了当事人间的约定管辖。

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审查租赁物的法律属性

租赁物的法律属性是决定合同是否合法有效的关键,继而将对当事人的权利义务和案件的走向产生至关重要的影响,所以法官收案后应先行对租赁物的法律属性进行审查。

对于房屋租赁合同纠纷,应先行查阅房屋的不动产登记簿,以查明以下两点:第一,审查房屋是否是合法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第二条、第三条的相关规定,在一审法庭辩论终结前,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。第二,审查房屋是否是廉租住房、经济适用房等特殊性质的房屋。《经适房管理办法》第三十三条规定,个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《廉租住房保障办法》第二十五条规定,城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。鉴于经适房及廉租房的分配、使用状况关系等关系公共资源的合理配置,经适房及廉租房的另行转租合同一般应认定为无效。

对于土地租赁合同纠纷,也应先行判断租赁土地的性质。根据《土地管理法》的相关规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,因此,农业用地出租用于非农建设的租赁合同一般应认定为无效。

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审查租赁物的使用现状

在原告起诉要求解除租赁合同或确认合同无效的案件中,通常涉及返还租赁物,因此法官应在庭前及时询问租赁物的使用现状,是否存在转租、转包等情况。如确实存在案件当事人之外的人员占有、使用租赁物的,应向原告释明诉请由被告直接返还租赁物可能存在的执行风险,并根当事人的意见和案件的实际情况等确定是否需要追加次承租人等实际使用人为第三人参与诉讼。

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启动司法鉴定程序

装饰装修等固定添附物是否需赔偿或补偿,赔偿和补偿的标准如何确定,是租赁合同纠纷的审理重点及难点。如果根据案件事实确需赔偿或补偿,除非固定添附价值极低或当事人一致同意无须鉴定外,通常需要通过司法鉴定确定固定添附的造价、现值或残值。

此外,《合同法》第二百一十八条至第二百二十二条对承租人致租赁物损耗的赔偿责任、租赁物的维修责任等进行了规定。因此,在涉及租赁物在租赁期间毁损、涉及维修及赔偿责任的等租赁合同案件中,也可能需对维修方案、赔偿金额等进行鉴定。

司法鉴定的周期一般按月计算,鉴定时间较长,为了保障案件的审理效率、避免各方当事人的损失扩大,如确需司法鉴定,建议法官通过庭前会议等方式尽快启动相关程序,确定鉴定单位的选择方式、鉴定费的预付主体、并指导当事人积极参与并配合鉴定程序的开展。

2、案件的审理重点1

租赁合同效力

审判实践中,除了法律和行政法规等关于合同无效或不成立的各类法定情形,及前文所述因租赁物的法律属性致使租赁合同无效外,租赁合同的效力还可能受到以下几个因素的影响:

第一,租赁合同的期限。《合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年;超过二十年的,超过部分无效。

第二,是否属于擅自转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。根据上述条款可以理解为,未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系,减弱了出租人对于出租房屋的控制,因此,原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。

第三,是否属于“高利贷套路贷”的新形式。“高利贷套路贷”的通常表现形式是办理房屋抵押权证、出具委托出售房屋的公证书、出具公证债权文书、签订虚假房屋买卖合同等,近期还出现了签订租赁合同的新型债务担保方式。此类模式为,债权人向债务人提供高利贷时,由债权人或其指定的第三人与债务人签订租赁合同;债务人收到借款后,出具收款收据,确认收讫租金。但实际上,租赁合同双方并无真实租赁合同关系,而是以房屋使用权作为债权的担保,此类租赁合同应当认定为无效。

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租赁合同具体条款

由于租赁物不同、租赁双方法律素养不同等主客观因素,审判实践中往往会看到各种形形色色的租赁合同。无论租赁合同的约定有多复杂或多简单,下面几项是合同核心内容,也是纠纷处理的重要依据,更是法官应当查明的关键事实:

租赁期限

如:租赁物的交付日期、起租日、租期届满后续租的条件等。有些租赁合同还会约定附条件的租期,如“租期至拆迁时止”等,对于相关条款的理解可能产生纠纷。

租金及相关费用的支付

如:租金金额、支付时间、支付方式、免租期、租金递增方式、物业费等相关费用的承担方等。有些租赁合同会约定附条件的起租日,如“商场入驻率满几成后付租”等,相关条款的解释是法院的审理重点。

承租人有无转租权、装修改建权等

如:承租方是否有权部分分租、全部转租,分租、转租是否需要获得出租方的书面同意;承租方是否有权对租赁物进行改建、扩建、装修等,添附是否需要获得出租方书面同意等。

对于违约责任及合同解除权的约定

如:出现何种情形时,双方或一方享有解除权;解除权的行使方式和行使时间如何确定;合同解除后,对于装饰装修、改建、扩建等固定添附如何处理,保证金如何处理;违约金如何计算等。

双方其他义务的约定

如:出租方有无提供特定功率供电的义务,出租方有无协助承租方办理相关经营证照的义务,承租方有无向出租方汇报经营额的义务,双方有无向相关部门备案租赁合同的义务等。

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合同义务履行情况

合同义务的履行情况是查明案件事实的关键,是确定当事人违约责任的重要依据,也是处理案件纠纷的重要突破口。审查当事人是否履行合同义务,主要是依据当事人提供的证据材料,对当事人履行合同义务的方式、数量、时间、质量等进行综合审查。

其中,对于出租方合同义务的审查主要包括租赁物是否及时交付,交付的租赁物是否合法,租赁物是否符合合同约定的面积、使用标准、特定要求,提供水、电、煤等是否符合双方约定等,出租方是否尽了维修责任等。对于承租方合同义务的审查主要包括押金、租金等费用是否按时足额支付、是否按合同约定的租赁用途使用标的物、是否存在擅自转租、是否擅自进行固定添附等。

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固定添附处理

根据租赁合同的效力、出租人是否同意固定添附、合同履行期间、装饰装修是否形成附和、出租人是否同意利用固定添附、租赁双方对于租赁合同无效或解除是否存在过错及过程程度等案件事实的不同,出租方是否需对固定添附进行赔偿或补偿,固定添附的赔偿或补偿是按照现值还是残值计价以及赔偿或补偿的具体金额等均有所不同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条分别对租赁合同无效时候经同意的装饰装修物的处理、合同履行届满或解除时未形成附和的装饰装修物的处理、合同解除时形成附和的装饰装修物的处理、租赁期间届满时附和装饰装修物的处理、承租人擅自装饰装修及扩建费用的处理等均作了明确的规定。

3、法院诉讼指导与释明

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合同无效及后果处理释明

租赁合同纠纷中,不管原告的诉请是什么,无论是解除合同还是继续履行合同,合同的效力是法院审理的第一要务。当法官发现合同存在无效情形时,应及时向各方当事人释明合同可能存在无效情形,并询问双方当事人是否需要对租赁物的返还、固定添附的处理等因合同无效导致的后果进行处理,并向双方释明如不及时处理合同无效后果将可能对双方当事人造成的不利后果。

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空置租赁物的及时交接

租赁合同纠纷往往审理周期较长,诉讼程序中法官应注重动态关注租赁物的使用现状,当发现租赁物已处于无人利用及收益的空置状态时,应向双方当事人释明风险,尽量安排争议双方先行交接标的物以避免双方的损失扩大及矛盾升级。

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抗辩与反诉处理

在租赁合同纠纷案件中,经常出现被告将反诉内容作为答辩意见提出,要求直接在本诉中处理或抵扣的情况。比如,出租方起诉承租方搬离租赁物,而承租方答辩出租方应赔偿装修损失、经营损失等。针对此类情况,法官应在对基础合同条款进行审查的基础上,准确判断被告相关主张是属于抗辩还是反诉,并根据个案情况分别予以释明。属于反诉范畴的,应向被告释明主张应作为反诉提起,并尽快将反诉状送达原告以加快审理周期。

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违约金的调整与举证责任分配

《合同法》规定的违约责任形式有继续履行、采取其他补救措施、赔偿损失、支付违约金等,这些形式上均可适用于租赁合同。一般情况下,法官应根据双方当事人合同的约定,结合当事人的诉讼请求,确定违约方应当承担违约责任的方式。

对于违约金金额的确定,法官应注重行使释明权,即使被告明确抗辩其不构成违约、不应承担违约金的情况下,法官也应进一步释明其具有要求法院调整违约金的权利、并询问其对违约金金额是否过高、是否要求法院予以调整。法官应特别注重从诚实信用原则、公平原则出发,根据当事人的违约责任、守约方的实际损失等情况确定违约金。需要说明的是,在被告抗辩违约金过高、要求调整违约金的情况下,违约金过高的举证责任应分配给被告。

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押金或保证金等处理

为了及时化解矛盾、减少当事人诉累,在涉及合同无效、解除、到期等租赁合同纠纷中,即使双方当事人未提及,法官也应主动询问承租方有无支付过押金或租赁保证金等,具体金额多少,双方对相关费用的处理是什么意见等,并在符合合同约定及法律规定的情况下,在案件中对相关费用的返还或抵扣一并处理。

作者:宝山法院民三庭法官 蒋梦娴

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