【关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知】沪房管征〔2014〕243号

关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知

沪房管征〔2014〕243号

各区县住房保障房屋管理局:
为进一步规范房屋征收补偿工作,加强房屋征收补偿监督管理,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号,以下简称《细则》)及相关规定,现通知如下:
一、严格执行建筑面积的认定标准
严格按照《细则》及《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)认定被征收房屋的建筑面积,不得随意扩大和缩小认定标准,并执行以下规定:

(一)征收公有居住房屋,按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积(使用面积)作为换算建筑面积的基数。厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数,但单独调配作为居住部位使用的除外。
(二)已经登记的房屋,以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼(包括房地产权证“附记”部分的阁楼),不予认定建筑面积。
(三)未经登记的房屋,有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准,超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
(四)未经登记的房屋,无批准文件的不予认定建筑面积,但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准,1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道(乡镇)出具的证明等。已经登记的房屋,在房地产权证记载以外的搭建面积,不予认定建筑面积。
上述规定中不予认定建筑面积的部分,可以给予建筑物残值补偿,但经认定为违法建筑的不予补偿。
二、加强居住困难审核管理
居住困难审核申请,应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请,房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。
按照《细则》及本市共有产权保障住房(经济适用住房)面积核定规定,居住困难审核的内容,应当是房屋征收决定公告之日,在被征收房屋处有本市户籍的人员,在本市有无其他住房或者是否居住困难。其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶(或以未成年子女名义)在本市有其他住房,有下列情形之一均认定为其他住房:
(一)在他处拥有公有住房使用权,或者拥有私有房屋所有权(含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形);
(二)将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换,或者获得过住房货币补贴;
(三)他处房屋获得过拆迁补偿安置,或者房屋征收补偿;
(四)享受过共有产权保障住房(经济适用住房)政策。
居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴,按照《细则》规定,属于被征收人所有,或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。
三、严格执行以证计户补偿规定
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定公告之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按证计1户补偿。1户只能享受一次套型面积补贴、奖励费。
(一)被征收房屋为共有房屋的,应当按房地产权证计1户补偿,不得按共有人数分户补偿。因房屋析产、继承、赠与等情形明确部位的,也不得按部位分户补偿。
(二)2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以按照非居住房屋补偿,但不得给予居住房屋的价格补贴、套型面积补贴以及居住困难保障补贴。被征收房屋内有本处户籍人员且实际居住在此、无其他住房的,可以提供居住房屋进行产权调换,并按照非居住房屋计算的货币补偿款结算差价。被征收人、公有房屋承租人选择按照居住房屋补偿的,符合条件的应当给予套型面积补贴、居住困难保障补贴。
四、科学合理设置奖励、补贴费用
严格执行《细则》关于奖励费设置的规定,对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人给予奖励。在制定房屋征收补偿方案时,合理设置签约、搬迁奖励项目和标准。除签约、搬迁两类奖励外,不得增设奖励项目。
按照《细则》规定,对符合条件的,实行套型面积补贴和居住困难保障补贴。在制定房屋征收补偿方案时,对选择全货币补偿自行购房的可以给予自行购房补贴。除此之外,不得增设补贴项目。
五、加强市属动迁安置房使用管理
房屋征收部门在使用市属动迁安置房时,应按照规定要求,以房屋征收地块为单位,做到专房专用。市属动迁安置房已低于市场价格供应的,原则上各区县不能再调整价格。对于“同一地块、不同价格”的情况,需要再次调整供应价格的,应经区县政府审定并报我局备案。房屋征收完成后,剩余的市属动迁安置房用于其它地块居民安置的,应报我局备案。
对于选择房屋产权调换方式补偿的,用于购买低于市场价格供应的产权调换房屋、市属动迁安置房的货币补偿金额,应限定在被征收房屋的房地产市场评估价、价格补贴、套型面积补贴以及居住困难保障补贴范围内。奖励费不能用于购买低于市场价格供应的产权调换房屋、市属动迁安置房。
六、加强房屋征收人员监督管理
加强对房屋征收工作的检查和管理,对于政府部门房屋征收管理人员、房屋征收事务所及其房屋征收工作人员的违法违规行为,根据《细则》等有关规定作出处理。

对于查实有违法违规行为的房屋征收工作人员,市房管局将建立诚信约束机制,限制或者禁止进入房屋征收(拆迁)行业;对房屋征收工作人员行为管理不力的房屋征收事务所,将督促区县人民政府进行重点整改;房屋征收管理人员、房屋征收事务所及其房屋征收工作人员违法违规情节严重的,将对所属区县人民政府或职能部门发出行政建议书,并移送相关部门追究法律责任。
特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

2014年8月18日

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