商品房买卖合同解除权的行使不得滥用

商品房买卖合同解除权的行使不得滥用
——江苏南通中院判决吴某与南通万基公司商品房销售合同纠纷案

裁判要旨

商品房买卖合同解除权的行使需要具备法定条件,且有一定的期限限制。法院应从保护交易稳定角度出发,慎重对待当事人商品房买卖合同解除权。

案情

原告吴某与被告南通万基公司签订《商品房买卖合同》一份,将位于如皋市长江镇江风小区1号店铺(建筑面积129.12平方米)作价617193.60元出卖给吴某。双方还约定:出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方按下列办法处理:1.买受人退房,出卖人在买受人要求退房之日起90日内退还房款,并按已付房价款的1%赔偿损失。2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.遇到不可抗力情况,追加三个月。合同签订后,吴某按约给付购房款。2012年7月12日,房产公司向吴某交付房屋,但未能开具正式房屋销售发票。吴某因不能办理房屋产权登记,于2015年5月7日向法院起诉,要求解除双方签订的商品房买卖合同。另查明,被告房产公司于2014年8月1日对江风小区房屋取得《产权初始登记证明单》。

裁判

江苏省如皋市人民法院经审理认为,双方的交房时间为2012年7月12日,按约定被告应在此之前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案,但被告逾期未能办理权属登记备案,故原告未能办理房屋产权登记原因在被告,原告按照双方合同约定要求退房,可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十九条的规定,判令原被告解除合同、返还房款并赔偿损失。

南通万基公司不服一审判决,提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为,根据《解释》第十五条规定,当事人行使解除权的期限为一年,逾期不行使的,解除权消灭。遂于2016年2月15日作出判决,撤销如皋市人民法院(2015)皋民初字第0336号民事判决,驳回被上诉人吴某的诉讼请求。

评析

该案的争议焦点主要是,吴某某是否具备商品房合同解除权,具体的法律适用是《解释》第十五条还是第十九条?为解决这一问题,需要从两法条的立法本意、违约后果等方面进行分析。

1.应当正确理解司法解释相关规定的内涵。《解释》第十五条和第十九条分别规定了商品房买卖合同解除的两种情形,实践中因对两法条的理解不一,容易造成适用上的混乱。比较而言,两法条有下列不同之处:首先,违约后果不同。第十五条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行,可以督促对方履行;第十九条则是指合同因出卖人违约,已经无法履行或者没有履行的必要,如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。其次,立法本意不同。合同的解除一直是各国的立法者十分慎重对待的问题,解除权属于形成权,仅凭单方意思表示就可发生效力,若规定、行使不当,很容易造成权利的滥用。在第十五条规定的情形下,合同尚有继续履行的可能,权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择,但法律必须给予其一定期间的限制。若权利人长期不行使解除权,会影响当事人双方权利义务关系的确定,进而影响交易安全,所以如果超过一定期限不行使解除权,应视为权利的丧失。但第十九条规定的解除情形是合同已无继续履行的可能,则没有规定行使解除权的期限之必要。再次,救济方式不同。合同中,在一方出现违约的情形时,行使解除权成为当事人自救的一种手段。在《解释》第十五条中当事人可以在经过催告期限后要求解除合同或者直接要求对方继续履行义务,但《解释》第十九条由于构成根本违约,导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现,只能要求解除合同,并要求违约方赔偿损失。

2.原告已经丧失合同解除权。本案中,被告房产公司已经按照约定向原告吴某交付房屋,合同已经部分履行,且其并未向原告明示不再向产权管理部门提供权属登记材料,或实际上无法提供相关材料,故而不应当适用《解释》第十九条的规定。而根据合同约定,原告吴某自2013年7月13日起取得解除合同的权利,至原告2015年起诉时已经超过《解释》第十五条规定的一年除斥期间。超过1年的解除权期限,应当视为权利人已经放弃了该项权利,故而原告吴某依法已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。

3.阻却合同履行的情形已经消失。一方面,吴某购买案涉房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权,并取得合法的登记手续,因其迟迟不能办理房产登记,故而提起本次诉讼。自2014年8月1日起,被告房产公司已经对江风小区房屋取得《产权初始登记证明单》,亦即表明从此时起,原告吴某已可以办理房屋产权的登记手续,原先阻却合同完全履行的情形已经不存在,即吴某提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失,解除合同义务必要。另一方面,吴某已经长期占用案涉房屋并取得收益,如果解除合同,将对被告房产公司造成明显损失,且不利于交易的稳定。当然,被告房产公司未按时使房屋具备产权转移登记条件,则应承担相应的违约责任,因原告未在本案中主张,可另案处理。

本案案号:(2015)皋民初字第0336号,(2015)通中民终字第02809号

案例编写人:江苏省如皋市人民法院 孔德莱

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