居住人签订协议私分动迁款酿拆迁纠纷

引言:私房拆迁后动迁款的分割案件可能涉及多方权利人,比如产权人、继承人、实际居住人、同住人;发生拆迁纠纷,动迁款和动迁安置房屋到底应该如何在权利人之间分配往往成为各方争议的焦点问题。
【案例】
薛老先生和老伴早年在杨浦区自己建造了一套两层楼的私房,面积60平方米左右,为自己和四个子女居住使用,老大薛一早年知青,后根据回沪政策从江西迁回上海老宅,老二薛二结婚分房后户口迁出,老三薛三是女儿,结婚后户口迁入婆家,老四薛四一直居住在该房屋内,2000到2004年薛老先生和老伴相继去世,原先薛老先生住一楼,薛四住二楼,薛老先生和老伴去世后薛一一家人居住在一楼,薛四依旧住二楼,2014年动迁,动迁时房屋内有10个户口,分别是薛一一家五口人,薛四一家五口,薛二和薛三动迁前也曾想将户口迁入但是由于薛一和薛四反对没有成功,实际居住权是薛一和妻子住一楼,薛四和妻子住二楼。
动迁中动迁公司认定该户为居住困难户,10人均被认定为居住困难安置人口,薛一代表该户与动迁公司签订了征收补偿安置协议,根据协议约定,该房屋拆迁可以获得评估价100万,套型保底30万,价格补贴30万,居住困难补贴60万、签约奖励费10万、基地奖励费6万,无违章搭建补贴4万,外区购房补贴12万,装修补贴3万元,共计255万元,该户可以享受购买安置房四套购入价215万元,扣除房价款剩余现金40万元,薛一和薛四两人签订了一份协议,房屋每户两套,剩余现金40万元分割薛二和薛三。不过显然薛二和薛三并不同意这样的分配方式,并且因为户口迁移问题也与薛一和薛四发生过争吵,因此将薛一和薛四等十人告上法庭要求各获得一套拆迁安置房屋。
【法律分析】
本案是一起私房动迁案件,动迁款合计255万元,允许购置四套拆迁安置房屋,四套房屋的总购入价是215万元,剩余40万元差价款。本案在处理过程中需要解决几个问题即遗产的分割、人头费的范围以及实际居住人的权利保护问题。
首先本案涉及遗产,被拆迁的房屋是私有房屋,产权人是薛老先生和老伴,两位老人去世后该房屋属于遗产,在未立遗嘱的情况下,根据法定继承处理,四个子女均由继承权,即每人四分之一,本案中房屋在实际分割前动迁,那么房屋的价值转化为动迁款的一部分,所以本案首先要明确哪部分属于动迁款,根据司法实践,遗产的范围应该包括评估价、套型保底和价格补贴,也就是100万加30万再加30万,共计160万元,那么四个子女平均分配的话每人40万元。
其次人头费的范围问题,本户在动迁中符合居住困难户的认定标准,被认定为居住困难户,并且列出了所有被安置人员,10位有户口的被告均被列为被安置人口,那么在动迁中因为列为被安置人口而额外增加的动迁补偿款就应该归10万被安置人口共有,同时被安置人口享有购房资格,可以购买拆迁安置房屋。
不过需要说明的是在被安置人口中有些是居住在内的,如果薛一及其妻子,薛四及其妻子,其他六人虽然也是被安置人口,但是由于不居住在内所以在动迁过程中产生的比如装修补贴、搬家补贴等费用只能实际居住人享受。
再次是各项奖励费比如基地奖励费、签约奖励费以及无违章搭建奖励费的分配问题,客观讲,上述奖励费的分配问题,不同的法院,不同的案件处理结果是不一样的,不过一般说来签约奖励费、基地奖励费以及无违章搭建奖励费一般属于奖励费,而奖励费一般都是由被安置人口享受的,所以本案中上述费用一般是由十名被认定为居住困难的人员共同享有,平均分配的。
最后是购房资格的分配问题,根据司法实践,户籍不在被拆迁房屋的遗产继承人一般是不能申购拆迁安置房屋的,所以本案中薛二和薛三要求各获得一套拆迁安置房屋一般法院是不支持的。
综上,我们认为动迁款分割案件,总体原则是根据当事人在动迁中的不同的身份,结合动迁补偿项目进行分配,本文仅仅是以自行代理的某个典型案件作为举例向读者进行一定的解释和说明,希望对读者能够有所启发。

作者:上海远业律师事务所 焦春伟律师
上海市律师协会房地产业务研究委员会委员
电话:13585612428
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