父亲将未进行分割的遗产过户给次子有效吗?

  【案情】

  老申与妻子婚后生育长子申大和次子申小,夫妻有一套房产,户名为老申。2004年申妻病故。2006年申小结婚时,老申将该房产以买卖形式作价27000元过户至申小名下,申小除实际上并未支付分文房款。2013年6月,申大得知老申房产过户的事情,要求确定父亲与弟弟之间的买卖合同无效。

  【分歧】

  针对老申与申小之间的房屋买卖合同的效力,有以下三种观点:

  第一种观点认为,合同有效。申大无证据证明老申和申小过户房产时恶意串通,且该不动产依照法律规定已经登记,故该合同已经生效。

  第二种观点认为,合同部分有效、部分无效。老申依法享有该套房产50%的自有产权和继承其妻子的1/6产权,其处分自己的产权行为有效,其处分申大应继承的1/6的产权的行为无效。

  第三种观点认为,合同无效。遗产未进行分割前,继承人对财产共同共有,在共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。

  【评析】

  笔者同意第三种观点,主要理由如下:

  首先,共有分为共同共有和按份共有,共同共有是指两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第177规定,遗产未分割的,即为共同共有,所以遗产分割前的共有是共同共有的一种形式,本案中申妻去世前,房产为老申与申妻夫妻共同共有,申妻去世后遗产未分割前,老申、申大、申小对该房产为遗产分割前的共同共有。

  其次,《继承法》第二十六条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产,换言之,因为房屋本身具有不可分性,老申自有的一半房产只有在进行遗产分割时才能分离出其份额,而在遗产未分割前,老申亦不能对该部分财产单独进行处分。

  再次,《物权法》第九十五条规定,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中老申擅自处分三人共同共有的财产,其行为无效,同时老申与申小私自将三人共同共有的房产进行房产过户,侵犯了申大的继承权,老申与申小以买卖形式掩盖赠与之实,申小并未支付房产对价,所以申小取得该共同财产,既非善意亦非有偿,不符合善意取得制度。

  综上,老申与申小就该尚未进行遗产分割的房产的房屋买卖合同是无效的。
摘自人民法院

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