动迁款分割中“他处有房”如何认定

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》实施以来,共同居住人的认定成为动迁款分割纠纷案件的重中之重,而“他处有房”则是共同居住人认定中的一个重要问题。
关于“他处有房”的认定标准问题,有多个标准和解释,其中比较权威的是下面几个。
1、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》即市政府61号文:本办法所称的“其他住房”,是指:(一)本市他处的公有住房使用权;(二)本市他处的已购公有住房;(三)将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换;(四)因本市他处房屋拆迁获得过补偿安置;(五)在本市获得过住房货币补贴。
2、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知 2014 243号》:其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶(或以未成年子女名义)在本市有其他住房,有下列情形之一均认定为其他住房:(一)在他处拥有公有住房使用权,或者拥有私有房屋所有权(含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形);(二)将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换,或者获得过住房货币补贴;(三)他处房屋获得过拆迁补偿安置,或者房屋征收补偿;(四)享受过共有产权保障住房(经济适用住房)政策。
3、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》:这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

上述三个规定内容上存在不小的差异,容易混淆,容易让人感觉无所适从,到底现在征收“他处有房”的认定应该以哪个为标准呢?下面给大家分别做下解释。
首先第一个规定是2006年上海市政府颁布的,适用的是原有《拆迁条例》时代的同住人认定,而在《征收条例》实施以后,2006年的61号文就不再适用了。
其次第二个规定虽然颁布在《征收条例》以后,是《征收条例》的配套规定,但是这个他处有房的界定标准是为了“居住困难户”认定而制定的。就是我们俗称的“托底”,也就是说这个标准是“托底”的标准而不是共同居住人的认定标准,两者之间是不同的。
最后第三个规定是2004年上海市高院制定的,虽然在三个规定里面这个规定指定的最早,但是由于是上海市高院自行制定的,实践中具有非常强的可操作性,虽然经历了拆迁和征收两个阶段,但是人民法院一直重审,他处有房的认定应该比照2004年上海市高院的规定来处理。因此可以说上海市高院的这个规定仍然是人民法院认定“他处有房”的重要标准。

鉴于上述情况,我们有必要就上海市高院的“他处有房”的标准与读者进行下解释。
(1)“他处有房”总的原则是福利性质取得的房屋,所谓福利性质取得的房屋就是非对价取得的房屋所有权和使用权。举个例子,张三持有的公房是单位分配,李四持有的公房是市场价购买的,虽然两人持有的都是公房,但是张三的是福利性质的,而李四持有的就是非福利性质的。同样的道理市场价购买的商品房也不属于福利性质的。
(2)“自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房”,有些单位的福利房是单位和个人共同出资的,比如联建公助性质的房屋,而有些单位在90年代以后虽然不再分房了,但是会发放一笔数额不菲的购房补贴,企业将这笔购房补贴直接支付给出售人,假如这部分购房补贴超出了总价房价的一半了,这样的商品房也会被认为是“他处有房”。
(3)“公房拆迁后的安置房”,这里强调的是公房拆迁,不包括私房拆迁,公房一般情况下本身具有福利性质,该房屋在拆迁之后可能分得是产权房不再是公房,但是这样的产权房实际上是原有公房价值的转化形式,实际上与原有公房没有太大的差别,所以公房拆迁后的安置房也属于“他处有房”
(4)售后公房。售后公房是公房按照公有住房出售政策转成的产权房,但是考虑到公房的取得是福利性质的,而公转私过程中购房人也只是支付象征性的购房款,所以此类性质的房屋仍然属于福利性质的房屋,应该属于“他处有房”。
(5)经济适用房不属于他处有房。关于经济适用房的问题,上海市高院的规定没有列明,但是实践中经济适用房并不被法院认定为“他处有房”的范畴,所以即便部分同住人申请了经济适用房,也不妨碍其享有动迁款分割的权利,但有可能会适当少分。

作者:上海远业律师事务所 焦春伟律师
上海市律师协会房地产业务研究委员会委员
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