对高院民一庭《公房居住权纠纷研讨会综述》的解读

一、关于居住权判断标准的把握问题

高院民一庭意见:居住权主体就是承租人和同住人,同住人享有相应的公房居住权。公房居住权纠纷案件的核心,就是如何确定同住人问题。审判实践中对于同住人的认定,应结合上述意见、实施细则的规定作出认定。凡是符合上述规定的人员即应认定为同住人。对因特殊情况因素如公有住房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断。上海高院民一庭在2004年印发的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件问题的解答》,对此所做解答可参考使用”
解读:
1、本研讨会综述形成于2014年,是2011年征收条例颁布后非常重要的一个文件,该文件的内容很好的解决了征收条例实施后公有住房同住人认定标准的问题,从上述形成的一致意见不难看出,新征收条例颁布后的同住人认定与之前的同住人认定具有连贯性和一致性。
2、关于同住人认定的重要文件包括《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见二》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件问题的解答》。综合考虑上述文件我们认为高院认定同住人的原则性标准包括户口、实际居住一年以上以及他处无房,三大重要因素。
 3、关于认定的特殊情况。特殊情况中的住房调配单,就是指该人口是系争房屋的原始受配人,是取得该房屋时被计算在内的人员,对于房屋取得具有贡献,其身份具有一定特殊性;特殊情况的动迁安置是指,系争房屋动迁时动迁公司已经将其是否列为被安置人口的情况,一般来说动迁公司根据实际情况予以安置的,人民法院也应酌情考虑;婚姻出生和服兵役,这主要是针对有户口未满一年或者居住未满一年的情况设定的。

二、关于居住权实现方式的把握。

高院民一庭意见“经审理当事人一方确享有公房居住权,但目前实际未入住的,其诉请要求入住,且诉争公房适宜当事人分开居住使用,不存在居住困难、矛盾激化等情况的,可以支持当事人排除妨碍,实际入住。对于当事人享有公房居住权,但目前实际未入住,且双方不适合共同居住,如存在当事人之间矛盾较为激化,公房居住面积畸小、不宜共同居住等实际入住困难的,应引导当事人变更请求,原则上以货币补偿等形式解决一方在外居住保障的问题,若向对方确无力支付货币补偿款的,可以通过补偿在外一方部分租房费用的形式,实现分开居住。租房费用应综合考虑公房面积、所在地段、户内人员数量以及权利共享情况的因素确定”。
解读:
1、关于确认居住权后是否支持入住的判断标准包括,
      (1)居住面积大小,畸小的不宜共同居住,关于畸小的认定标准并无量化,应该由主审法官根据案情具体确定;
      (2)矛盾是否激化。绝大多数情况下因为居住权纠纷问题引发诉讼的可能是双方之前引发过矛盾,一部分当事人经过法院协调相安无事的,可以共同居住;也有一部分当事人经过协调依然无法调和,且非常激烈,强行判决共同居住会引发更加激烈的矛盾,不以共同居住。
2、不能共同居住的可以通过货币补偿的方式进行。根据高院的意见,补偿方式应该是两种,一种是货币补偿解决乙方在外居住保障问题;一种是补偿在外方部分租金的方式。
如果我们理解正确的话这两种方式一种应该是一次性永久补偿,一种是按月暂时补偿。这里的永久补偿应该是以货币方式使一方永久放弃居住权;暂时补偿应该是租金补偿其暂时放弃居住权。暂时放弃较容易理解,司法实践中也有遇到、永久性解决是一个全新的提法。之前的司法实践中公房使用权一般是不能分割的,如果本意见最终被严格实施的话,那也就是说符合上述条件的,公房使用权分割就成为一种可能,之后类似的诉讼也可以提起,也不失为永久解决问题的一种方法。

三、原始受配人身份对于居住权的影响。

高院民一庭意见:原是受配人一般不轻易认定其公房居住权的丧失。对于原始受配人长期不实际居住系争公房的情况,应结合具体情况分析,如因家庭矛盾、居住困难,服兵役服刑等原因,长期不实际居住的不能就此认定其丧失系争公房的居住权益;如登记为承租人的原始受配人,再其承租人身份未丧失前,一般而言,其居住权也不丧失,但是如原始受配人在他处获得福利公房且该处该房屋居住也不困难,或明确表示放弃权利等情况,可以认定其丧失公房居住权。
解读:
1、涉及公房的原始受配人权利是否丧失的一般来说可能是原始受配人出现了两种情况,一种是户籍已经迁出;一种是长期不居住在内。按照高院的意见,不论出现哪种情况并不相当然的认定其必然丧失居住权,而应该着重考察其户籍迁出后是否又受配其他房屋或者长期不居住在内是否是因为某些特殊原因而无法居住而非主观上不愿意居住等问题。总之原始受配人的居住权应该以维持为原则而排除为例外。
2、承租人的居住权以其承租人身份为前提,承租人身份不丧失,居住权不丧失。

四、迁入户口对于居住权的影响。

高院民一庭意见:仅迁入户口并未实际居住一般不应认定其享有居住权;户口并非衡量当事人有无居住权的唯一标准;除知青子女回沪外,允许无法定监护关系的未成年人迁入户口,可以认定为帮助性质。
解读:
1、户口与同住人长期以来是划等号的。实际上这种观点本身就是不对的。《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见二》中关于共同居住人的定义中并未要求必须具备户口因素才必然认定同住人,由此可见同住人与户口并不是划等号的。有些人虽然无户口但是对于房屋的来源有贡献,长期居住在该房屋内,他处也无房,那么依然有可能被认定为同住人。
2、并非有了户口就一定有居住权。户口因为何种原因迁入以及迁入后是否实际居住是另外两个重要标准。按照高院的意见,承租人或者同住人允许他人户口迁入并且允许他人实际居住在该房屋内原则上可以认定是对部分公房使用权益的让渡。根据这个观点,某人户口迁入公房后实际居住在该房屋内且他处无房可以认定其是该房屋的同住人。
3、未成年人的特殊规定。未成年人迁入户口并不当然享有该房屋的居住权,可以认定为帮助性质,如果被认定为帮助性质就基本上排除了认定同住人的可能。

五、他处有房对于同住人居住权的影响。

高院民一庭意见:关于公房同住人认定标准中的他处有房应该限定为福利分房,曾经他处享受过动迁补偿,未用于购房或者获得其他住房福利补偿,达到标准的也视为他处有房。
解读:
1、本意见一个重要的指导意义是针对2011年颁布的上海市房屋征收条例的。该条例中并未对于他处有房的性质进行规定,一时间此处的他处有房到底是仍然只包括福利性质的房屋还是也包括自行购买的商品房,并无定论。人民法院两种判决都存在。高院这个意见实际上对于他处有房的认定标准给出了非常重要的一个意见,可以作为日后同类案件处理的参考。
2、获得动迁补偿或者享受其他住房福利达到标准,如何理解一般来说还是要参照适用居住是否困难来处理,按照法律规定居住困难以申请廉租房的标准作为认定依据,目前依然是人均居住面积低于或者等于7平方米。

上海房产律师法律咨询网原创文章。发布者:焦春伟律师。如若转载,请注明出处:http://www.shfdhelp.com/756.html

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